HOA – Deel 2 (dat rijmt!)

Naar aanleiding van enkele reacties op het stukje over de HOA, de Homeowners Association, bij deze dan wat meer uitleg over deze organisaties die aan de ene kant heel nuttig kunnen zijn, en die aan de andere kant je het leven zuur kunnen maken.

Allereerst de vraag: is een HOA vergelijkbaar met een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Ja en nee.

In Nederland zie je een VvE alleen bij apartementencomplexen, omdat bij hoogbouw het lastig is om vast te stellen welk deel van de grond behoort tot welke eenheid in het complex. Vandaar dat er via de VvE alle eigenaren van het complex samen verantwoordelijk worden voor dat complex. Lidmaatschap van de VvE is niet vrijwillig, en dat is hetzelfde bij de HOA.

Een van de verschillen met de VvE is dat de HOA in de VS niet alleen bij apartementencomplexen voorkomen, maar ook bij huizen. Een HOA wordt meestal opgezet al vóórdat een projectontwikkelaar met de bouw van een nieuwe ‘community’ start.

Het begint met het opstellen van de zogenaamde “Covenants, Conditions, and Restrictions (ofwel CC&Rs)”. Net zoals bij een VvE is ook bij een HOA het lidmaatschap niet vrijwillig. Koop je een huis in de community, dan ben je automatisch lid van de HOA, en dien je ook de HOA fees te betalen. Van deze HOA fees wordt over het algemeen zaken zoals het onderhoud van het openbare groen, wegen, electriciteit voor verlichting en dergelijke betaald. Bovendien ga je automatisch akkoord met de CC&Rs.

Dit betekent dat je voor sommige projecten niet alleen een vergunning moet aanvragen bij de gemeente, maar dat je ook goedkeuring moet vragen aan de HOA. Momenteel zijn we bezig met onze achtertuin, en de hekken tussen onze achtertuin en die van de buren. Voor het plaatsen van de hekken moet er bij de City of Thornton een vergunning worden aangevraagd, iets wat het bedrijf dat de hekken komt plaatsen voor je doet. Daarnaast echter moet er ook goedkeuring worden aangevraagd bij de HOA. Dat gaat middels een formulier dat je dient in te vullen, en op moet sturen aan de ARC, de Architectural Review Committee. Pas als je goedkeuring hebt gekregen van de ARC mag je officieel het werk starten.

Gisteren, vrijdag, kwam na een week de goedkeuring voor onze hekken, dus we kunnen nu de hekkenboer laten komen.

We hebben nu samen met de buren ook een aannemer voor het aanleggen van de achtertuin gekozen, en dus moet er nu weer zo’n formulier naar de ARC worden gestuurd met details over het ontwerp.

Hoe extremer het ontwerp, hoe kritischer men ernaar zal kijken. In ons geval (zowel bij onszelf, en bij de buren aan beide kanten) is er echter sprake van een bijzonder simpel ontwerp: een terras van bijna viereneenhalve meter bij viereneenhalve meter, een rand met ‘mulch’ rondom, en voor de rest alles gras – bij lange na niets extreems. We hebben voor de rest nog geen planten en bomen uitgezocht, dus dat zal het ontwerp makkelijk maken.

Het probleem komt wellicht naderhand: officieel moet je vooraf goedkeuring vragen voor het plaatsen van struiken en bomen. Voor bomen kan ik me dat nog enigszins voorstellen. Zo zou ik, hoewel ze prachtig zijn, liever geen aspen bij mijn buren in de tuin vlakbij het hek hebben staan. Het wortelstelsel van de aspen groeit ondergronds enorm, en scheuten kunnen vele meters van de bomen zelf uit de grond naar boven komen – en dus ook midden in je gazon. Ian, mijn voormalige manager, heeft meer dan 400 scheuten moeten verwijderen uit zijn achtertuin toen hij zijn nieuwe huis kocht, en de aspen waar deze scheuten vandaan komen staan bij zijn buren in de tuin.

Ook wil je niet dat er enorme hoge hagen worden geplaatst door je buren, dus voor dat soort dingen is het prima dat er eerst goedkeuring moet worden gevraagd. Daarnaast is het ook wel prima dat er goedkeuring moet worden gevraagd bij tuinen die in plaats van een ‘privacy fence’ van 1.80 meter hoog een ’split rail fence’ hebben.
Voorbeeld van een split rail fence
Voorbeeld van een ’split rail fence’

Bij een split rail fence kun je gewoon de achtertuin in kijken, en alles zien wat daar staat. Bij een privacy fence is dat niet het geval.
Voorbeeld van een privacy fence
Voorbeeld van een ‘privacy fence’

In onze community zijn het de huizen aan de buitenrand die split rail fences hebben, en ik kan me wel voorstellen dat je als HOA een bepaalde mate van controle wilt houden op wat men in die achtertuinen plaatst en plant, want het bepaalt toch enigszins het gezicht van je community. In ons geval, echter, is niets in de achtertuin zichtbaar, niet van de voorkant, niet van de achterkant. Mogelijk wel vanuit de huizen van de buren, maar ach, da’s dan jammer – voor de buren.

Ik ga er dan ook van uit dat de HOA, of liever de ARC, niet bijzonder streng zal zijn over onze plantkeuze. Immers, het zal denk niemand veel uitmaken of we een azalea of een rododendron plaatsen, en waar we die plaatsen. Wat het plaatsen van bomen betreft kan ik me verder nog indenken dat ze willen voorkomen dat deze bomen worden geplant in een lokatie waar ondergrondse kabels lopen.

Wat als je je nu niets aantrekt van al die HOA regels? Veel, zoniet alle HOA’s hebben het recht om jou als bewoner boetes op te leggen voor het niet naleven van de regels. Je zult uiteraard eerst waarschuwingen krijgen, en een kans om datgene waarmee je de regels overtreedt te corrigeren, maar als je dat niet doet zul je een boete krijgen. Volg je die orders tot wijziging niet op, dan kan de HOA een civiele rechtszaak tegen je aanspannen om je zo te dwingen om de regels te volgen.

De HOA kan bepaalde taken uitvoeren die normaal door de lokale overheid zouden worden gedaan. Een HOA is echter niet per se gebonden aan de grondwettelijke beperkingen waar een lokale overheid zich aan moet houden, en kan derhalve op sommige gebieden iets verder gaan dan een overheid zou kunnen gaan. Denk aan het eisen dat de kleuren van de huizen “gematigd” moeten zijn – geen knalgeel, of pimpelpaars, of tomatenrood. Zo’n eis zou een overheid nooit mogen stellen.

Er zit ergens dus wel iets kroms aan de strengheid van de HOA, omdat het jou als huiseigenaar op sommige gebieden beperkt in je vrijheid. Als ik mijn huis neongroen zou willen verven, dan mag ik dat niet. Aan de andere kant beschermt het jou als huiseigenaar ook, omdat jouw buren hun huis niet neongroen mogen verven.

Een interessant stukje over HOA’s en tuinen betreft ‘xeriscaping‘: een tuin aangelegd dat erop gericht is om waterverbruik te verminderen, bijvoorbeeld door het gebruik van planten die regionaal voorkomen en het droge klimaat kunnen weerstaan.

In Florida bestaat er wetgeving die deze vorm van tuinaanleg verbiedt. Een soortgelijke wet is ook hier in Colorado voorgesteld, maar toenmalig gouverneur Bill Owens heeft in 2005 zijn veto uitgesproken waardoor deze wet er nooit doorheen is gekomen. Er zijn nog steeds groeperingen actief bezig om wetten te verkrijgen die het gebruik van ‘xeriscaping’ beschermen, en HOA’s aanpakken die vereisen dat er een (groot) percentage – zeer dorstig – gras wordt aangelegd in elke tuin.

Ach ja, zoals al eerder geconcludeerd kan een HOA heel erg nuttig zijn, maar kan ook heel erg vervelend zijn als ze te ver doorschieten met strenge, onzinnige regeltjes en de pietleuterige naleving ervan. We zullen de komende jaren wel zien hoe deze HOA is, en als het heel erg is kan ik altijd nog proberen lid te worden van de HOA Board. Ik heb al van meerdere mensen gehoord dat dit misschien wel wat voor me zou kunnen zijn, dus wie weet…

Voorlopig wacht ik rustig even af, en ga ik me voorbereiden op mijn achtertuin – en uitzoeken hoe ver we moeten gaan met het vragen van goedkeuring voor bijvoorbeeld het planten van een tulpenbol…

3 Responses to “HOA – Deel 2 (dat rijmt!)”

  1. Leo Smeets

    Dennis,
    Wederom een leuk en informatief stuk. Ik dacht dat NL de kroon spant vwb regeltjes maar ik lees dat de VS er ook niet vies van is. Succes met de HOA en de tuin. En al helemaal ingewerkt en comfortable met je nieuwe functie ?

  2. Jacqueline alias Jasmino

    Leuk om te lezen, Dennis! Ik moet echter wel iets corrigeren: een VvE in NL komt niet alleen voor bij gestapelde bouw, hij komt ook voor bij woonhuizen die bepaalde stukken terrein, gebouw of voorzieningen -al dan niet verplicht- delen. In dat geval is de VvE erop gericht om de voorzieningen voor gedeeld gebruik te onderhouden en ervoor te zorgen dat ze tijdig vervangen kunnen worden. Voorbeelden daarvan zijn wijken waar gedeeld gebruikt wordt gemaakt van zonnepannelen bijvoorbeeld, of wijken met gedeelde tuinen. Er zijn er nog wel meer. Maar het komt niet voor in de mate zoals een HOA in Amerika wordt opgericht, en heeft al helemaal geen vergelijkbare macht.

    Succes met jullie plannen, ik ben benieuwd naar de foto’s als het klaar is!

  3. Theo

    Leuk dat je zo uitgebreid ingaat op de vragen die gesteld zijn omtrent de HOA.

    Als buitenstaander is het moeilijk te begrijpen dat het in de USA zo kan zijn dat landelijk bezwaar gemaakt wordt tegen de verplichte ziektekostenverzekering, uit het oogpunt van vrijheid van keuze, terwijl op woongebied deze hele strakke regels (hoe goed bedoeld ook) geaccepteerd (moeten) worden.

    Je laat doorschemeren dat je invloed kunt uitoefenen door lid te worden van the board, maar kun je dat niet op een soort van eigenarenvergadering? Het is niet zo dat alle eigenaren samen de regels kunnen veranderen? En hoe wordt dit board samengesteld, gaat dat middels verkiezingen (zou je verwachten), of is dat een kwestie van je geliefd maken in een ons-kent-ons-clubje?

    In elk geval, heel veel succes met het aanleggen van de tuin.

    Theo

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.